{"id":35673,"date":"2009-05-01T16:25:23","date_gmt":"2009-05-01T14:25:23","guid":{"rendered":"https:\/\/gestions-hospitalieres.fr\/?p=35673"},"modified":"2018-03-13T15:27:52","modified_gmt":"2018-03-13T14:27:52","slug":"secteur-a-vent-poupe","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ricom-web8.com\/gestions\/secteur-a-vent-poupe\/","title":{"rendered":"Un secteur qui a le vent en poupe"},"content":{"rendered":"Temps de lecture\u00a0: <\/span> 3<\/span> minutes<\/span><\/span>

Aujourd\u2019hui, un constat s\u2019impose : on vit certes plus longtemps mais pas forc\u00e9ment en bonne sant\u00e9. La direction d\u00e9partementale des affaires sanitaires et sociales (Ddass) pr\u00e9voit d\u2019ailleurs qu\u2019en 2040 pr\u00e8s de 10 000 000 personnes auront plus de 75 ans et, parmi elles, 1 200 000 seront d\u00e9pendantes du fait de la forte augmentation des maladies d\u00e9g\u00e9n\u00e9ratives du type Alzheimer.<\/p>\n

Malgr\u00e9 ce ph\u00e9nom\u00e8ne, l\u2019\u00c9tat n\u2019accorde que peu d\u2019autorisations de lits en \u00e9tablissement h\u00e9bergeant des personnes \u00e2g\u00e9es d\u00e9pendantes (Ehpad) \u2013 il manquerait selon les observateurs environ 80 000 lits en 2010 \u2013 et l\u2019on observe une destruction r\u00e9guli\u00e8re de lits d\u2019hospitalisation en \u00e9tablissements de soins (25 000 depuis pr\u00e8s de dix ans).\u00a0Ainsi, selon le mouvement observ\u00e9 depuis quelques ann\u00e9es \u2013 investir dans des murs de cliniques et de maisons de retraite \u2013 est devenu un tr\u00e8s bon pari pour l\u2019avenir. Les grands op\u00e9rateurs immobiliers sont mobilis\u00e9s. Aujourd\u2019hui, de nombreuses institutions, dont les banques, savent financer ce type d\u2019op\u00e9rations : elles ont mis en place des processus adapt\u00e9s au financement de ce type d\u2019actifs \u00ab\u00a0atypiques\u00a0\u00bb.<\/p>\n

De plus en plus d\u2019investisseurs p\u00e9n\u00e8trent le secteur, notamment un nombre croissant de nouveaux acteurs qui cr\u00e9ent des structures d\u00e9di\u00e9es.\u00a0Les investisseurs \u00e9trangers ne restent pas \u00e0 l\u2019\u00e9cart et se positionnent sur ce march\u00e9. En France, d\u00e8s 2005, un investisseur priv\u00e9 anglo-saxon s\u2019associe \u00e0 une mutuelle fran\u00e7aise pour racheter un groupe de sant\u00e9 priv\u00e9 poss\u00e9dant pr\u00e8s d\u2019une cinquantaine d\u2019\u00e9tablissements sur le territoire national.<\/p>\n

Le secteur est donc en plein essor. D\u2019autant que l\u2019actif est s\u00fbr puisqu\u2019il s\u2019agit de l\u2019outil de travail de l\u2019occupant des lieux. En effet, les exploitants s\u2019engagent dans des baux \u00e0 long terme (g\u00e9n\u00e9ralement douze ans renouvelables) ; les constructions de sant\u00e9 ne se font jamais en blanc (sans locataires) et les rendements de ces actifs sont en g\u00e9n\u00e9ral sup\u00e9rieurs \u00e0 ceux observ\u00e9s dans l\u2019immobilier de bureaux.\u00a0L\u2019\u00e2ge d\u2019entr\u00e9e en maison de retraite se fait en moyenne aujourd\u2019hui \u00e0 81 ans contre 61 ans en 1950. Il y a donc une probl\u00e9matique d\u2019adaptation des locaux anciens en fonction de la plus grande d\u00e9pendance des r\u00e9sidents d\u00e8s leur entr\u00e9e en Ehpad. Pour les cliniques, les progr\u00e8s techniques ont permis d\u2019optimiser le rapport \u00e0 l\u2019immobilier. Ainsi, les b\u00e2timents neufs ou r\u00e9cents sont ceux qui int\u00e9ressent le plus les investisseurs.<\/p>\n

Les constructions de sant\u00e9 ne se font jamais en blanc (sans locataires) et les rendements de ces actifs sont en g\u00e9n\u00e9ral sup\u00e9rieurs ceux observ\u00e9s dans l\u2019immobilier de bureau.<\/p><\/blockquote>\n

Qu\u2019il s\u2019agisse des \u00e9tablissements de soins ou des maisons de retraite, ce que voit avant tout le patient ou le r\u00e9sident, c\u2019est la partie \u00ab\u00a0h\u00f4teli\u00e8re\u00a0\u00bb du b\u00e2timent. Certes, le plateau technique est un \u00e9l\u00e9ment tr\u00e8s important pour le praticien, mais le client ne le voit pas.\u00a0L\u2019enjeu immobilier est d\u2019autant plus essentiel que la qualit\u00e9 de vie est devenue un crit\u00e8re essentiel dans le choix de l\u2019\u00e9tablissement pour des pensionnaires de plus en plus exigeants. Ces facteurs ont incit\u00e9 certains exploitants \u00e0 c\u00e9der leurs entreprises (murs et fonds) aux plus gros afin de b\u00e9n\u00e9ficier des travaux d\u2019adaptation plus industrialis\u00e9s et de process standardis\u00e9s dans les \u00e9tablissements d\u2019envergure.\u00a0D\u2019autres exploitants, qui souhaitent se recentrer sur leur c\u0153ur de m\u00e9tier, conservent l\u2019exploitation et c\u00e8dent alors leurs murs \u00e0 des investisseurs qui prennent le relais.<\/p>\n

Le r\u00f4le de l\u2019expert immobilier devient alors primordial dans la vie de l\u2019objet immobilier : il intervient en amont de toute vente d\u2019actif ainsi que r\u00e9guli\u00e8rement lors de la cl\u00f4ture des bilans des propri\u00e9taires des murs. Son travail permet de valoriser le bien dans les comptes et d\u2019avoir un bilan clair et transparent aupr\u00e8s des banques et autres analystes financiers lors des communications au march\u00e9. Recourir \u00e0 un expert permet aux exploitants de conna\u00eetre la market value<\/em> de leur outil de travail, que l\u2019on se place dans un processus comptable ou d\u2019externalisation des murs.\u00a0Nous avons ainsi not\u00e9 une acc\u00e9l\u00e9ration \u00e9vidente de ce march\u00e9 qui int\u00e9resse m\u00eame les grands op\u00e9rateurs et investisseurs europ\u00e9ens. Les experts sont d\u2019autant plus sollicit\u00e9s aujourd\u2019hui que les restrictions bancaires et les difficult\u00e9s d\u2019octroi de financement p\u00e8sent lourdement sur l\u2019activit\u00e9 immobili\u00e8re.<\/p>\n

Il n\u2019est donc pas \u00e9tonnant aujourd\u2019hui, dans un contexte de forte demande en mati\u00e8re d\u2019expertises immobili\u00e8res dans le domaine m\u00e9dical, de voir des structures qui se consacrent pleinement \u00e0 ces actifs. Les soci\u00e9t\u00e9s de conseil se sont adapt\u00e9es \u00e0 cette r\u00e9alit\u00e9 et ont cr\u00e9\u00e9 des d\u00e9partements d\u00e9di\u00e9s \u00e0 l\u2019expertise des maisons de retraite et des \u00e9tablissements de sant\u00e9. Jones Lang LaSalle Expertises a ainsi cr\u00e9\u00e9 fin 2008 un p\u00f4le sant\u00e9 compos\u00e9 de six experts dont la mission premi\u00e8re est de valoriser ces types d\u2019actifs.\u00a0N\u2019oublions pas que le secteur de la sant\u00e9 constitue un poids important de notre \u00e9conomie avec 9,5\u00a0% de notre PIB. Il emploie de plus pr\u00e8s de 8\u00a0% de la population.\u00a0Sur les 2 800 \u00e9tablissements r\u00e9pertori\u00e9s en France par l\u2019Insee, 66\u00a0% appartiennent \u00e0 des exploitants priv\u00e9s. Les \u00ab\u00a0majors\u00a0\u00bb regroupent pr\u00e8s de 500 cliniques. Il s\u2019agit d\u2019un monde encore tr\u00e8s atomis\u00e9 o\u00f9 le ph\u00e9nom\u00e8ne des regroupements a encore de belles ann\u00e9es devant lui.\u00a0Dans une conjoncture troubl\u00e9e, l\u2019immobilier m\u00e9dical reste tr\u00e8s certainement promis \u00e0 un bel avenir.<\/p>\n