{"id":47396,"date":"2023-11-01T15:59:39","date_gmt":"2023-11-01T14:59:39","guid":{"rendered":"https:\/\/gestions-hospitalieres.fr\/?p=47396"},"modified":"2023-12-05T16:27:54","modified_gmt":"2023-12-05T15:27:54","slug":"occupation-privative-du-domaine-public-de-lhopital","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ricom-web8.com\/gestions\/occupation-privative-du-domaine-public-de-lhopital\/","title":{"rendered":"Occupation privative du domaine public de l\u2019h\u00f4pital"},"content":{"rendered":"Temps de lecture\u00a0: <\/span> 7<\/span> minutes<\/span><\/span>

L\u2019occupation domaniale, contrainte juridique ou outil de valorisation \u00e9conomique du patrimoine hospitalier\u00a0?<\/h1>\n

Une tentation d\u2019inertie peut na\u00eetre de ce que la gestion du patrimoine immobilier hospitalier est soumise \u00e0 des contraintes juridiques sp\u00e9cifiques (souvent m\u00e9connues), issues du droit de la propri\u00e9t\u00e9 des personnes publiques. Selon que le bien rel\u00e8ve du domaine public ou priv\u00e9 de l\u2019\u00e9tablissement, les r\u00e8gles de gestion ne seront pas les m\u00eames.<\/p>\n

Des vignes, des terres agricoles, un immeuble d\u00e9saffect\u00e9 situ\u00e9 \u00e0 distance de l\u2019h\u00f4pital, seront g\u00e9r\u00e9s selon les r\u00e8gles du droit priv\u00e9. Bail rural, bail professionnel, bail d\u2019habitation\u2026 seront alors envisageables. Encore faut-il ma\u00eetriser les r\u00e8gles qui leur sont propres, et qui ne sont pas toujours famili\u00e8res aux gestionnaires hospitaliers\u2009!<\/p>\n

Si le bien rel\u00e8ve du domaine public, c\u2019est finalement peut-\u00eatre plus simple. La mise \u00e0 disposition, aupr\u00e8s d\u2019une tierce personne(3)<\/sup>, d\u2019un bien du domaine public par l\u2019h\u00f4pital rel\u00e8vera toujours du m\u00eame dispositif juridique\u2009: l\u2019occupation domaniale, pr\u00e9vue par l\u2019article L.2122-1 du Code g\u00e9n\u00e9ral de la propri\u00e9t\u00e9 des personnes publiques (CGPPP).<\/p>\n

On peut le voir comme une contrainte juridique\u2009: l\u2019h\u00f4pital ne peut, de mani\u00e8re totalement libre, mettre \u00e0 disposition son domaine public aupr\u00e8s de tiers.\u00a0<\/span><\/p>\n

On peut aussi le voir comme une opportunit\u00e9\u2009: l\u2019utilisation privative d\u2019une parcelle du domaine public n\u2019est pas, par elle-m\u00eame, interdite. Elle est autoris\u00e9e\u00a0 <\/span>selon certaines conditions de fond et de forme. L\u2019h\u00f4pital peut donc envisager de tirer un profit \u00e9conomique d\u2019une telle utilisation, sous r\u00e9serve notamment que celle-ci soit compatible avec l\u2019affectation du domaine, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019elle ne porte pas pr\u00e9judice \u00e0 la vocation initiale de ces biens publics, en l\u2019occurrence, pour l\u2019h\u00f4pital, accueillir des patients et d\u00e9livrer des soins.<\/p>\n

Par exemple, un mus\u00e9e national peut d\u00e9cider d\u2019ouvrir des locaux pour l\u2019organisation d\u2019\u00e9v\u00e8nements priv\u00e9s tels que manifestations festives, culturelles ou professionnelles. Il peut \u00e9galement (plus modestement\u2009!) ouvrir l\u2019acc\u00e8s \u00e0 une parcelle de son terrain \u00e0 des apiculteurs pour l\u2019installation et l\u2019exploitation de ruches(4)<\/sup>.<\/p>\n

Une redevance d\u2019occupation, oui, mais laquelle\u00a0?<\/h2>\n

Les personnes publiques ne sont pas ou plus de bons samaritains. \u00c9tait d\u00e9j\u00e0 pos\u00e9 par la jurisprudence le principe g\u00e9n\u00e9ral de non-gratuit\u00e9 pour les autorisations d\u2019occupation privative du domaine public(5)<\/sup>. Ce principe vaut pour les \u00e9tablissements publics hospitaliers et m\u00e9dico-sociaux.<\/p>\n

L\u2019occupation domaniale \u00e9tant d\u00e9sormais par principe soumise au paiement d\u2019une redevance (art.L.2125-1 CGPPP), l\u2019enjeu de valorisation \u00e9conomique de cette occupation est r\u00e9el. Les d\u00e9rogations au caract\u00e8re on\u00e9reux existent, mais elles sont limitativement \u00e9num\u00e9r\u00e9es par la loi, et restent facultatives, donc soumises \u00e0 l\u2019appr\u00e9ciation de la collectivit\u00e9 publique. Pour le reste, l\u2019occupation domaniale doit avoir pour contrepartie le versement de la redevance. Dans le respect du principe de sp\u00e9cialit\u00e9 qui s\u2019applique \u00e0 lui, l\u2019h\u00f4pital a donc tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 identifier ce qui, dans son patrimoine immobilier, et particuli\u00e8rement son domaine public, pourrait donner lieu \u00e0 occupation domaniale.<\/p>\n

Quelles sont les r\u00e8gles du jeu en mati\u00e8re de redevance\u00a0? La jurisprudence nous \u00e9claire sur cette question.<\/p>\n

Certes, pas de montant exag\u00e9r\u00e9ment \u00e9lev\u00e9 de la redevance. Le juge administratif rappelle que \u00ab\u2009la modification du montant de la redevance due ne saurait \u00eatre fix\u00e9e \u00e0 un niveau qui serait manifestement disproportionn\u00e9 par rapport \u00e0 l\u2019avantage que les op\u00e9rateurs en retirent. Il appartient au juge de l\u2019exc\u00e8s de pouvoir [\u2026] de s\u2019assurer que les bases de calcul retenues pour d\u00e9terminer ce montant ne sont pas entach\u00e9es d\u2019erreur de droit et que le montant qui en r\u00e9sulte n\u2019est pas manifestement disproportionn\u00e9 par rapport aux avantages de toute nature procur\u00e9s aux op\u00e9rateurs(6)<\/sup>\u00bb. De m\u00eame, s\u2019agissant du montant contest\u00e9 de la redevance pour un logement de fonction, le Conseil d\u2019\u00c9tat a consid\u00e9r\u00e9 que \u00ab\u2009le tribunal administratif a, par un jugement suffisamment motiv\u00e9, estim\u00e9 que le conseil municipal avait commis une erreur manifeste d\u2019appr\u00e9ciation en retenant un montant de redevance situ\u00e9 dans la fourchette des loyers pratiqu\u00e9s pour des logements de composition et de superficie analogues, alors que la prise en compte des nuisances li\u00e9es aux caract\u00e9ristiques propres de l\u2019appartement, situ\u00e9 au-dessus des ateliers municipaux et \u00e0 proximit\u00e9 imm\u00e9diate d\u2019un terrain occup\u00e9 sans autorisation ni am\u00e9nagements par des gens du voyage, aurait d\u00fb le conduire \u00e0 minorer ce montant par rapport aux loyers de biens comparables exempts de telles nuisances(7)<\/sup>\u2009\u00bb.<\/p>\n

Pour autant, pas de redevance indigente non plus\u00a0!<\/p>\n

De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, les textes de droit commun sont peu pr\u00e9cis. Aux termes de l\u2019article L. 2125-3 CGPPP, \u00ab\u2009la redevance due pour l\u2019occupation ou l\u2019utilisation du domaine public tient compte des avantages de toute nature procur\u00e9s au titulaire de l\u2019autorisation\u2009\u00bb.<\/p>\n

Sur ce fondement, au sujet de l\u2019occupation d\u2019une zone commerciale appartenant \u00e0 une commune, le juge a pu valider que les charges d\u2019entretien composant la redevance int\u00e8grent les frais engendr\u00e9s par l\u2019entretien des parties communes de la zone commerciale, notamment ceux li\u00e9s aux espaces verts, quoique les commer\u00e7ants en question n\u2019occupent pas effectivement ces espaces(8)<\/sup>.<\/p>\n

Le principe est ainsi pos\u00e9\u2009: \u00ab\u2009La redevance impos\u00e9e \u00e0 un occupant du domaine public doit \u00eatre calcul\u00e9e non seulement en fonction de la valeur locative d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e comparable \u00e0 la d\u00e9pendance du domaine public pour laquelle la permission est d\u00e9livr\u00e9e mais aussi [\u2026] en fonction de l\u2019avantage sp\u00e9cifique procur\u00e9 par cette jouissance privative du domaine public.(9)\u2009<\/sup>\u00bb<\/p>\n

Et les tribunaux de sanctionner une collectivit\u00e9 publique qui se montrerait trop g\u00e9n\u00e9reuse\u2009! Une personne publique n\u2019est ainsi pas en droit de donner un bien en location \u00e0 une personne poursuivant un int\u00e9r\u00eat priv\u00e9 moyennant le paiement d\u2019un loyer inf\u00e9rieur \u00e0 la valeur locative, \u00ab\u2009\u00e0 moins que la location ne r\u00e9ponde \u00e0 un motif d\u2019int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral et comporte, pour la personne publique, des contreparties suffisantes(10)\u2009<\/sup>\u00bb.\u00a0<\/span><\/p>\n

Illustration issue du terrain\u00a0<\/span><\/h1>\n

Valorisation des antennes relais. Des postes d\u2019infirmier se cachent-ils sur votre toit\u2009?<\/h2>\n

Le centre hospitalier intercommunal de Villeneuve-Saint-Georges (CHIV), dans le Val-de-Marne (94), est un immeuble de grande hauteur (IGH) situ\u00e9 \u00e0 flanc de coteaux et dont les 12 niveaux surplombent la Seine et permettent de voir la tour Eiffel. Construit dans les ann\u00e9es 70, il fait aujourd\u2019hui l\u2019objet d\u2019un programme de r\u00e9novation important, mariant remise aux normes et refonte architecturale h\u00f4teli\u00e8re intitul\u00e9e \u00ab\u2009La Verticale du CHIV\u2009\u00bb. \u00c0 cette occasion, des travaux techniques d\u2019envergure impactent le toit terrasse au 12e<\/sup> niveau de l\u2019\u00e9difice.\u00a0<\/span><\/p>\n

Les quatre op\u00e9rateurs principaux de t\u00e9l\u00e9phonie sont pr\u00e9sents, chacun avec une antenne, et des discussions se sont r\u00e9cemment engag\u00e9es pour organiser le d\u00e9placement de leur \u00e9quipement au gr\u00e9 des nouveaux dispositifs implant\u00e9s (traitement d\u2019air, d\u00e9senfumage..) et des travaux d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 de la terrasse. Cette terrasse accueille d\u2019autres antennes, mais \u00e0 vocation de service public\u2009: police, transport urbain, collectivit\u00e9…\u00a0<\/span><\/p>\n

Ces discussions sont l\u2019occasion de repenser le mode de fonctionnement de l\u2019h\u00f4pital par rapport \u00e0 cette occupation de son domaine public. En effet, l\u2019initiative a jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent \u00e9t\u00e9 compl\u00e8tement laiss\u00e9e aux op\u00e9rateurs\u2009: ils ont d\u00e9tect\u00e9 le potentiel de l\u2019\u00e9difice face \u00e0 leurs besoins de couverture, propos\u00e9 un contrat de bail, et install\u00e9 les antennes entre 2006 (Orange) et 2016 pour la derni\u00e8re (Free), contactant de temps \u00e0 autre le CHIV pour des maintenances techniques, et payant rubis sur l\u2019ongle entre 19 000 et 27 000\u00a0\u20ac de redevance annuelle en 2022. L\u2019h\u00f4pital ne s\u2019est jamais vraiment pr\u00e9occup\u00e9 de ce \u00ab\u2009locataire\u2009\u00bb peu bruyant, pas tr\u00e8s emb\u00eatant et ponctuel dans ses r\u00e8glements locatifs, se contentant d\u2019une augmentation modique dudit \u00ab\u2009loyer\u2009\u00bb en 2019.<\/p>\n

Sauf que, si on creuse un peu le sujet, une rapide recherche sur Internet montre que le CHIV applique les moyennes de loyers habituellement constat\u00e9es pour l\u2019implantation d\u2019une antenne, ce qui n\u2019est pas \u00e9tonnant compte tenu du fait que les antennistes sont \u00e0 l\u2019origine de la proposition. Parions qu\u2019ils ne proposent pas spontan\u00e9ment des tarifs tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s.<\/p>\n

Une tout aussi rapide recherche sur le site www.antennesmobiles.fr, par exemple, renseigne sur la localisation des antennes sur un secteur, par op\u00e9rateur, avec l\u2019altim\u00e9trie, la technologie et l\u2019\u00e2ge des antennes. Et l\u00e0 se dessine potentiellement un faisceau d\u2019avantages comparatifs de l\u2019\u00e9tablissement au regard des localisations concurrentes\u2009:<\/p>\n

    \n
  • la hauteur de l\u2019\u00e9difice par rapport \u00e0 ses voisins, qui permet un rayonnement optimal des ondes. Un immeuble de grande hauteur, seul au milieu d\u2019un ensemble pavillonnaire, est plus int\u00e9ressant que cern\u00e9 par d\u2019autres tours, et c\u2019est clairement le cas du CHIV o\u00f9 les quatre antennes culminent entre 39,7\u00a0m et 48\u00a0m, soit le point le plus haut \u00e0 plusieurs kilom\u00e8tres \u00e0 la ronde\u2009;<\/li>\n
  • l\u2019accessibilit\u00e9\u2009: l\u2019h\u00f4pital \u00e9tant par d\u00e9finition ouvert H24\/7, les interventions techniques sont bien plus faciles \u00e0 organiser qu\u2019avec une copropri\u00e9t\u00e9 de particuliers g\u00e9r\u00e9e par un syndic. De plus, il dispose d\u2019un monte-charge, de parkings pour disposer une grue si n\u00e9cessaire…, bref, des commodit\u00e9s tr\u00e8s int\u00e9ressantes\u2009;<\/li>\n
  • l\u2019aversion moindre au risque\u2009? Le d\u00e9bat autour des nuisances et des risques g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par une antenne est loin d\u2019\u00eatre clos, mais il appara\u00eet assez probable qu\u2019une copropri\u00e9t\u00e9 n\u00e9cessitant le vote \u00e0 la majorit\u00e9 absolue des propri\u00e9taires sera plus difficile \u00e0 convaincre qu\u2019un op\u00e9rateur public hospitalier, sans compter le risque de d\u00e9pr\u00e9ciation immobili\u00e8re constat\u00e9e ces derni\u00e8res ann\u00e9es lorsque l\u2019immeuble est porteur d\u2019un tel dispositif.\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

    La conclusion de ces recherches conduit l\u2019h\u00f4pital \u00e0 r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 deux \u00e9l\u00e9ments\u2009: d\u2019une part revenir rapidement \u00e0 un document contractuel sous forme d\u2019une autorisation d\u2019occupation temporaire (AOT) r\u00e9dig\u00e9e par l\u2019h\u00f4pital qui annulerait tout contrat pr\u00e9c\u00e9demment sign\u00e9\u2009; d\u2019autre part revoir le montant de la redevance per\u00e7ue en \u00e9change d\u2019un service que tout le monde r\u00e9clame (qui peut se passer de couverture r\u00e9seau \u00e0 l\u2019heure actuelle\u2009?) mais dont peu sont dispos\u00e9s \u00e0 en subir directement les nuisances. Nous l\u2019avons vu, \u00ab\u2009la redevance impos\u00e9e doit \u00eatre calcul\u00e9e [\u2026] en fonction de l\u2019avantage sp\u00e9cifique procur\u00e9 par cette jouissance privative du domaine public.\u2009\u00bb\u2009; c\u2019est beau comme du Cabrel, mais c\u2019est le Conseil d\u2019\u00c9tat qui le dit(11)<\/sup>. L\u2019AOT remet dans le bon cadre juridique cette occupation (par nature temporaire et r\u00e9vocable) et pr\u00e9voit par l\u00e0 m\u00eame les d\u00e9lais de pr\u00e9venance pour toute intervention, les contacts hospitaliers \u00e0 qui en r\u00e9f\u00e9rer, les dispositions administratives et financi\u00e8res, la dur\u00e9e \u00e0 l\u2019issue de laquelle sera revue la redevance, comme pour un loyer classique.<\/p>\n

    Quid<\/i> du \u00ab\u2009bon\u2009\u00bb niveau de cette redevance\u2009? Sachant qu\u2019un poste d\u2019infirmi\u00e8re oscille entre 35\u2009000 et 40\u2009000\u00a0\u20ac, la somme des redevances actuelles couvre 2,6\u00a0postes. Au regard de la nature commerciale de l\u2019activit\u00e9 de ces soci\u00e9t\u00e9s, et de leurs b\u00e9n\u00e9fices, est-il pr\u00e9somptueux d\u2019envisager une augmentation de cette redevance \u00e0 destination d\u2019un h\u00f4pital public dont les finances sont dans le rouge\u2009? Apr\u00e8s tout, m\u00eame si les \u00e9tudes ne semblent pas d\u00e9montrer avec une certitude absolue les retomb\u00e9es n\u00e9gatives sur la sant\u00e9, un raisonnement alliant principe de pr\u00e9caution et cr\u00e9ativit\u00e9 pourrait justifier a minima<\/i> qu\u2019une antenne \u00e9gale un soignant, juste au cas o\u00f9… On peut toujours \u00e9prouver l\u2019opposabilit\u00e9 de cette proposition pour l\u2019op\u00e9rateur en faisant un rapide calcul du chiffre d\u2019affaires\u2009=\u2009nombre d\u2019habitants estim\u00e9 sur la zone\u00a0x\u00a0[15\u2009\u20ac mensuels\u00a0x\u00a012]. Quel pourcentage de ce chiffre d\u2019affaires repr\u00e9sente notre poste d\u2019infirmi\u00e8re\u2009? Pour ce qui concerne le CHIV, rien d\u2019extravagant.<\/p>\n

    Nous sommes en parall\u00e8le en train de travailler sur des raffinements de cette r\u00e9mun\u00e9ration, qui doit se penser nette d\u2019autres frais tels que le temps et l\u2019espace hospitaliers mis \u00e0 disposition lors des interventions des antennistes, dont la dur\u00e9e et la technicit\u00e9 sont variables selon qu\u2019elles n\u00e9cessitent un simple acc\u00e8s ou un grutage, avec mise \u00e0 disposition d\u2019un parking, d\u2019agents de s\u00fbret\u00e9…, et naturellement la consommation \u00e9lectrique des \u00e9quipements au r\u00e9el. En conclusion, apr\u00e8s avoir \u00e9tudi\u00e9 le potentiel que repr\u00e9sentent ces \u00e9quipements, l\u2019h\u00f4pital gagne \u00e0 prendre le lead<\/i> sur ce sujet, optimisable rapidement et sans que cela n\u00e9cessite une usine \u00e0 gaz bureaucratique…<\/p>\n

    Le passage \u00e0 la 5G devrait conduire les op\u00e9rateurs \u00e0 venir toquer \u00e0 votre porte pour organiser le changement de leur \u00e9quipement, ce qui pr\u00e9sente une bonne opportunit\u00e9 de ren\u00e9gocier et de revenir \u00e0 un certain \u00e9quilibre dans le contrat, personne n\u2019ayant int\u00e9r\u00eat \u00e0 ce que la 5G tarde \u00e0 se mettre en place sur votre site.<\/p>\n